アパート経営は入居者がいなければ収入になりません。
不動産投資を考えたとき、「はたして全部屋埋まるのだろうか」と不安になる方は多いでしょう。
そのような悩みを解決するための手法として「サブリース」があります。
この記事ではサブリースに関するメリットや注意点などを解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資でサブリース契約のメリット
サブリースとは、アパートのオーナーが不動産管理会社と賃貸借契約を結び、対象の建物を借り上げしてもらうことで管理全般を任せてしまう手法です。
この場合の賃貸借契約はサブリース契約ともいいます。
管理会社は借り上げた物件を転貸し、その入居者と転貸借契約を結びます。
そのため、オーナーは経営に関しておこなうことはほとんどありません。
ただし、原状回復の費用に関しては、簡易的な修繕は不動産管理会社が負担し、経年劣化による修繕をオーナーが負担するというのが一般的です。
サブリース契約のメリットは、たとえ空き室があっても、その分の家賃もオーナーに入ってくることです。
空き室のほか、家賃を滞納している入居者がいても、オーナーは毎月の家賃が保証されているので安心できるでしょう。
このことは、オーナーが亡くなった場合の相続税対策にもつながります。
不動産投資でサブリース契約する際の注意点
サブリースの大きいメリットである家賃保証ですが、実際にオーナーに入ってくる家賃は通常の家賃より10％～20％減ってしまいます。
収益性としては下がってしまうので、立地などさまざまな条件により全室満室の自信がある方は、サブリースの利用は避けたほうがいいかもしれません。
また、入居者募集の期間として、ほとんどの管理会社は免責期間を設けています。
1か月～3か月程度を設定する場合が一般的ですが、この間は家賃の保証がないため大きなマイナスといえるでしょう。
さらに、多くの場合、管理会社による家賃の見直しが2年ごとにおこなわれます。
物件は毎年古くなるため、家賃も見直しの度に下がっていく傾向にあります。
くわえて、礼金や更新料は不動産管理会社に入るお金になってしまうこともデメリットです。
入居者に関しては、通常はオーナーが「この人なら貸しても問題ないだろう」と判断します。
しかし、サブリースは不動産管理会社で入居者の審査もおこなうため、オーナーならば断わるタイプの住人が入居する場合もあります。
サブリース契約が終了した場合でも、入居者が退去するとは限らないので、場合によっては問題が起こる可能性もあるでしょう。
